С 1 марта вступили в силу изменения в Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Регуляторные и другие инициативы и изменения 2026-го могут вывести коллективные инвестиции на рынке недвижимости на новый уровень. Доступ «неквалов», IPO, экспансия и инвестпродукты маркетплейсов, когда паи можно будет положить в виртуальную корзину как любые другие товары, — с одной стороны, переформатируют сегмент, с другой — могут запустить процессы «новой офшоризации» и «пузыря», и государство решит откатить от либерализации к «заводским настройкам».
Бум неквалифицированных инвесторов, вынужденная перестройка финансового рынка и упрощение регулирования закономерно привели к росту числа ПИФов. Если на конец 2024 года их насчитывалось 3230, то к концу 2025-го в России были зарегистрированы 3516 паевых инвестиционных фондов, более 87% из них — закрытые. По оценкам Банка России, стоимость активов под управлением российских управляющих компаний к концу 2025 года приблизилась к 30 трлн рублей, при этом паевые инвестиционные фонды сформировали основную часть этого объема.
Прошлый год оказался рекордным как по объемам активов в ЗПИФах, так и по количеству новых пайщиков, констатирует Дмитрий Целищев, управляющий директор инвестиционной компании «Риком-Траст». По оценкам IBC Real Estate, к концу 2025-го количество пайщиков ЗПИФов недвижимости достигло 280 тыс. человек, среди которых 227,7 тыс. неквалифицированных и 52,5 тыс. квалифицированных инвесторов. Средний чек вложений составляет 1,7 и 6,6 млн рублей соответственно. По прогнозам Parus, в 2026 году стоимость активов в ЗПИФах недвижимости для коллективных инвесторов превысит 1 трлн рублей; рынок может вырасти как минимум на 200–250 млрд рублей. «На фоне семидесятилетней истории REIT (аналог ЗПИФов на мировом рынке) российский рынок фондов коллективных инвестиций на рынке недвижимости очень молодой и только начинающий развиваться, — напоминает Елена Михайлова, руководитель аналитического центра Parus Asset Management. — Однако уже сегодня российским интересантам доступны около 90 ЗПИФов более чем от 20 специализированных УК; продуктовая линейка постоянно расширяется». При этом две управляющие компании — «Современные фонды недвижимости» и «ДОМ.РФ Управление активами» — аккумулируют более 70% совокупной СЧА розничных фондов, уточняют в IBC Real Estate.
В прошлом году, по оценкам Nikoliers, ЗПИФы обеспечили 105,1 млрд рублей покупок коммерческой недвижимости, что в 2,3 раза выше объема 2024 года (45,9 млрд руб.) и стало рекордом за всю 35-летнюю историю наблюдений. 74% объема сделок ЗПИФов в денежном выражении в 2025 году было реализовано в Московском регионе, 15% в Петербургской агломерации, 11% — в других регионах России.
Алексей Аболяев, генеральный директор УК Портфельные инвестиции:
Если еще год назад фонды заходили преимущественно в «чистые» офисы и склады, то сейчас горизонт может начать смещаться в сторону более сложных, комбинированных и даже проблемных активов.
В частности, ЗПИФ может выступить механизмом секьюритизации долга девелоперов и инвесторов. Банки неохотно пролонгируют финансирование, а ЗПИФ предложит аккумулировать частные средства под залог прав требования к застройщику. «Вот рынку и замена классическому проектному финансированию, — продолжает Евгений Большаков. — Или неформальные debt-to-equity-схемы: когда кредитор или поставщик получает долю в объекте — и эта доля оформляется в ЗПИФ. В 2026–2027 годах можно ожидать и появления специальных фондов санации: „ЗПИФ-реаниматоры“ под distressed жилые комплексы (особенно в регионах); фонды по санации ТЦ и бизнес-центров класса B, которые потеряли якорных арендаторов — то есть в фонд „упаковывают“ не здание, а долговую и проблемную историю вокруг него. Увидим и специализированных игроков по упаковке сложных активов — тех, кто умеет не только оформить ЗПИФ юридически, но и перепроектировать сам актив под требования инвестора и УК. Это новая профессия на стыке девелопмента, M& A и финансового инжиниринга. Такие команды станут „архитекторами капитала“ — будут собирать из долгов, прав и бетона готовые фондовые продукты, понятные инвесторам. Фактически сегодня формируется новая отрасль — рынок производителей инвестиционных фондов под конкретные активы».
Риски в таких новых ЗПИФ-структурах будут, безусловно, выше, чем в классических арендных фондах: когда в состав фонда входят долги, незавершенные объекты или проекты редевелопмента, инвестор фактически разделяет предпринимательский риск девелопера. Но именно за это он получает премию к доходности 15–25% вместо стандартных 10–12%, напоминает Евгений Большаков.
Эксперт ожидает и волну «смарт-фондов»: микс недвижимости и цифровых активов (например, права на цифровые финансовые активы (ЦФА), обеспеченные паями ЗПИФов). Или фондов, в которых есть и недвижимость, и долги, и корпоративные права, — по сути, гибрид private equity + real estate fund. Направление получит поддержку с ростом вторичного рынка паев и развитием токенизированных форм владения, считает г-н Большаков.
Сегодня мы видим, что ЗПИФы недвижимости наконец приблизились по доходности к классическим финансовым инструментам, а в некоторых продуктах первые даже стали выигрывать. Это, несомненно, повышает привлекательность для инвесторов и становится одним из важных драйверов спроса на продукт.
Безусловным же лидером в структуре розничных ЗПИФов с долей около 80% остается производственно-логистическая недвижимость. В ближайшие годы мы ожидаем стремительного развития рынка ЗПИФов в сегменте, что приведет к появлению новых игроков, увеличению количества продуктов и их дальнейшей диверсификации, особенно в формате light industrial. Производственно-логистическая недвижимость продолжит оставаться приоритетным направлением для коллективных инвестиций благодаря прозрачной экономике, меньшей зависимости от колебаний рынка, понятному спросу со стороны арендаторов и более предсказуемым денежным потокам.
